Se o corretor não tem CNPJ e presta serviços para uma imobiliária, construtora ou empresa, ele deve emitir um RPA que funciona como um "contracheque" do autônomo.

Quem emite o RPA?
Em geral, a empresa contratante é quem emite o RPA, retendo os tributos obrigatórios (INSS, IRRF, ISS se aplicável) e repassando o valor líquido ao corretor.

Quando é obrigatório?
Sempre que houver prestação de serviço de pessoa física para pessoa jurídica, sem vínculo empregatício.

É a forma legal de comprovar o pagamento e recolher os tributos devidos.

📌 Exemplo prático:

Você, corretor autônomo, vende um imóvel para uma Imobiliária. Ela te paga R$ 10.000,00 de comissão. Como você não tem CNPJ, ela emite um RPA em seu nome, retém os impostos e te paga o valor líquido. Esse RPA serve como comprovante de renda e base para sua declaração no Carnê-Leão ou IRPF.
Nesse Caso hipotético ficaria assim
Serviço de Corretagem R$ 10.000,00
(-) INSS R$ 897,32
(-) IRRF R$ 1.551,50
(-) ISS retido R$ 500,00 (o ISS retido pela empresa é relativo, pois cada municipio tem uma legislação própria sobre o assunto)
*OBS: o ISS será substituido pelo IBS e a aliquota será diferente desse exemplo após a reforma tributária

Então R$ 2.948,82 vão da Imobiliária direto para o governo e R$ 7.051,18 vão para o Corretor

A imobiliária ainda paga R$2.000,00 de INSS Patronal
(Por isso é muito importante estar bem alinhado com Contador)

Embora na prática nem todas as empresas fazem dessa forma, mas é o correto e o não cumprimento deixa tanto corretor como imobiliária em risco de juros e multas.

• O corretor autônomo é considerado contribuinte individual pela Previdência Social, conforme Lei nº 8.213/1991 Planos de Benefícios da Previdência Social

• Ao prestar serviço para uma pessoa jurídica, o contratante deve recolher 20% sobre o valor bruto para o INSS (parte patronal) e reter 11% do valor pago ao corretor (parte do contribuinte).
  (Essa situação acima tem como melhorar com um planejamento muito bem alinhado com Contador)

• Se o serviço for para pessoa física, o próprio corretor deve recolher o INSS via GPS (Guia da Previdência Social).

✅ Benefícios de contribuir com o INSS:

• Acesso à aposentadoria por idade ou tempo de contribuição

• Direito a auxílio-doença, salário-maternidade, pensão por morte

• Comprovação de tempo de serviço para fins previdenciários

⚠️ E se não pagar?

• Fica sem cobertura previdenciária

• Pode ter problemas na declaração de imposto de renda

• Corre o risco de ser autuado pela Receita Federal em caso de fiscalização

Todo corretor de imóveis que inicia sua carreira sem CNPJ atua como Pessoa Física, na condição de autônomo. Isso significa que ele presta serviços por conta própria, sem vínculo empregatício, e precisa declarar seus rendimentos mensalmente à Receita Federal.

A ferramenta usada para isso é o Carnê-Leão, uma espécie de "livro caixa digital" obrigatório para quem recebe de outras pessoas físicas ou do exterior. É por meio dele que o corretor registra comissões, deduz despesas permitidas e calcula o imposto devido mês a mês.

Ideal para quem está começando ou quer testar o mercado, o regime de autônomo permite isenção de Imposto de Renda para rendimentos de até R$ 33.888,00 por ano, o que equivale a cerca de R$ 2.824,00 mensais, considerando o desconto simplificado. Além disso, é possível abater despesas profissionais no Livro Caixa, o que reduz a base de cálculo do imposto a pagar. Outro ponto positivo é que o autônomo pode contribuir para o INSS como contribuinte individual, garantindo aposentadoria por tempo de contribuição, algo que o MEI não permite já que este só se aposenta por idade.

Por outro lado, o autônomo tem algumas obrigações, como contribuir mensalmente ao INSS, emitir RPA (como explicado no primeiro tópico deste artigo), preencher o Carnê-Leão mensalmente e entregar a declaração anual do Imposto de Renda. Essas tarefas podem ser desafiadoras para quem não tem familiaridade com sistemas ou conhecimento em contabilidade e legislação fiscal.

 Lembrando que a alíquota do Imposto de Renda pode chegar a 27,5%, o que representa uma carga tributária significativa para quem atua como autônomo. Por isso, chega um momento em que permanecer como Pessoa Física deixa de ser vantajoso, especialmente quando os rendimentos aumentam. Nessa fase, pode ser mais interessante abrir um CNPJ, migrando para o regime do Simples Nacional, que oferece alíquotas menores e mais previsibilidade fiscal.

Vamos nos aprofundar no Controle Financeiro, pois é através dele que conseguimos organizar o Carnê-Leão e, com isso, reduzir a base de cálculo do Imposto de Renda. Esse controle é essencial para quem atua como autônomo, já que permite acompanhar com precisão os ganhos e os gastos mensais.

Na prática, ele pode ser feito por meio de uma planilha, onde são lançadas as receitas (valores recebidos) e as despesas (pagamentos e repasses). No entanto, somente os gastos profissionais devidamente comprovados podem ser deduzidos da base de cálculo.

O resultado da diferença entre receitas e despesas dedutíveis, ou seja, o lucro líquido operacional é o valor que servirá como referência para o cálculo do Imposto de Renda. Quanto mais bem estruturado for esse acompanhamento, maior a chance de economizar legalmente e evitar problemas com o Fisco.

Mas o que é Receita?
 Para o corretor de imóveis, receita é todo valor efetivamente recebido pela prestação de serviços de intermediação imobiliária. Em outras palavras, é o dinheiro que entra no bolso do corretor como pagamento por sua atuação profissional.

E o que é Despesas?
 Na prática, são considerados despesas todos os gastos, ou seja, qualquer saída de dinheiro, mesmo que pessoal. No entanto, é importante destacar que somente os gastos profissionais, devidamente comprovados e diretamente relacionados à atividade, podem ser utilizados para reduzir a base de cálculo do Imposto de Renda.

E as Despesas Dedutíveis?
 Esse é o verdadeiro ouro do autônomo, pois é através delas que conseguimos reduzir o peso dos encargos tributários. No entanto, é fundamental que tudo seja feito em conformidade com a legislação, para que o sonho dourado não se transforme em pesadelo.

Para que uma despesa possa ser deduzida da base de cálculo do Imposto de Renda, ela precisa atender aos seguintes critérios:

• Estar diretamente relacionada à atividade profissional

• Ter sido efetivamente paga (despesas a prazo ou não quitadas não são dedutíveis)

• Ser comprovada por documentos idôneos, como recibo, nota fiscal e comprovante de pagamento

• Estar registrada no Livro Caixa e ter os comprovantes arquivados por, no mínimo, 5 anos
  
  

Antes de avançar deixa eu explicar como deve ser o recibo, para ser aceito pela Receit Federal

Quais as despesas dedutíveis aceitas pelo Fisco (Sempre com documento Idôneo, caso contrario não poderá deduzir a base de cáclculo)

✅ Aluguel de espaço de trabalho: Sala comercial ou Coworking
-Se trabalha de casa e paga aluguel, poderá deduzir apenas 20% do valor do aluguel
-Não pode alugar seu imóvel para vc mesmo, ou marido para esposa e vice-versa

✅ Energia, água, gás, condomínio: Desde que seja da Sala Comercial ou Coworking 
-Se trabalha de casa, poderá deduzir apenas 20% do valor das contas
-As contas devem estar no nome do Autônomo, caso contrário não porderá deduzir o imposto

✅ Telefone e internet: Planos usados para atendimento e divulgação
-Se é internet da casa, poderá deduzir apenas 20% do valor das contas

✅ Publicidade e marketing: Anúncios em portais, redes sociais, materiais gráficos, etc

✅ Transporte: Combustível, estacionamento, pedágio, táxi/Uber para visitas a imóveis

✅ Serviços contratados: Fotógrafos, designers, advogados, editores, etc.
-Necessário recibo como explicado acima

✅ Material de escritório: Papel, impressões, pastas, envelopes, cartuchos, etc

✅ Contribuição ao INSS: Como contribuinte individual

✅ Repasse a outros Corretores: Venda conjunta ou em parceria
-Necessário recibo como explicado acima

✅ Cursos e capacitações: Treinamentos, palestras, eventos ligados à profissão

📌 Exemplo prático:

Outubro de 2025:
👨‍💼 Corretor: Jubileu
💰 Receitas:
05/10/2025 - Comissão recebida por venda de imóvel - R$ 8.000,00
18/10/2025 - Comissão recebida por locação imóvel - R$ 1.200,00
Total de receitas 9.200,00

📝 Despesas:
06/10/2025 - Anúncio pago em portal imobiliário -R$ 350,00 (Com Nota Fiscal)
07/10/2025 - Fotógrafo para imóvel A - R$ 300,00 (Recibo + Comprovante PIX)
10/10/2025 - Combustível para visitas - 150,00 (Com Nota Fiscal)
13/10/2025 - Combustível para visitas - 100,00 (Sem Nota Fiscal)
15/10/2025 - Plano de celular (uso profissional) 75,00 (Fatura + Comprovante)
20/10/2025 - Contribuição INSS (autônomo) - R$ 260,00 (Guia + Comprovante)
21/10/2025 - Repasse de comissão para o Captador de Imóveis - R$ 2.500,00 (Recibo + Comprovante)
08/10/2025 - Almoço com cliente - R$ 90,00 (Mesmo sendo com cliente e tendo Nota Fiscal, não tem previsão legal para dedução do IR)
12/10/2025 - Compra de roupa social - R$ 320,00 (Mesmo sendo para uso na profissão, não tem previsão legal para dedução do IR)
22/10/2025 - Viagem de lazer 1.100,00 (Não relacionada à atividade)
31/10/2025 - ISS (Imposto Sobre Serviço) - R$ 460,00 (Dedutível)
Total de despesas R$ 5.705,00

O Resultado Financeiro é R$ 3.955,00, mas esse não será o valor para apurar o Imposto de Renda.

📊 Resultado do Livro Caixa Receita total: R$ 9.200,00

Despesas dedutíveis: R$ 3.895,00
(Importante: nem toda despesa tem previsão legal para ser deduzida da receita, mesmo estando relacionada à atividade. Exemplos comuns que não são dedutíveis incluem: almoço com cliente ou reunião, roupas sociais, entre outros. Além disso, mesmo o combustível sendo usado na atividade, a falta de nota fiscal impede que ele seja utilizado para reduzir o imposto.)

Lucro líquido operacional: R$ 5.305,00 → Esse é o valor que será usado como base de cálculo do Imposto de Renda no Carnê-Leão, resultando em R$ 535,88 de imposto (equivalente a 5,82% do faturamento).

Lembrando que ainda tem o ISS que é o Imposto Municipal sobre Serviços
O ISS varia de 2% a 5% dependendo de cada municipio, no caso de Cabo Frio é 5%, ou seja, R$ 460,00

Mas por que é necessário tudo isso para recolher o imposto?
 Pois quem não tem controle financeiro, não faz o Livro Caixa e não exige notas fiscais ou recibos, não poderá usar as despesas para reduzir o IR. Nesse caso, o imposto seria calculado sobre os R$ 9.200,00, resultando em R$ 1.840,62 de imposto de renda (ou seja, 20% do faturamento) + os R$ 460,00 do ISS.

📌 E com a Reforma Tributária a partir de 2026, ficará cada vez mais difícil passar despercebido pelos cruzamentos de dados da Receita Federal. O momento de se organizar é agora.

Existem vários motivos para abrir um CNPJ, como:

• Atender mais pessoas jurídicas, que muitas vezes preferem negociar com outro CNPJ por questões fiscais, especialmente com a Reforma Tributária, que vai permitir o uso de créditos para abatimento de impostos em operações entre empresas.

• Contratar equipe com mais flexibilidade e segurança jurídica, já que com CNPJ é possível formalizar parcerias, terceirizar serviços e até contratar colaboradores via PJ, reduzindo encargos trabalhistas e facilitando a gestão.

• Buscar mais credibilidade e acesso a crédito bancário, pois um CNPJ ativo e bem estruturado melhora sua imagem no mercado e facilita o acesso a financiamentos, linhas de crédito e parcerias comerciais.

Mas como nosso foco é gestão tributária, vamos focar na redução de impostos:
Abrir um CNPJ pode ser a chave para pagar menos imposto. No regime do Simples Nacional, a carga tributária pode ser significativamente menor do que aquela paga como autônomo via Carnê-Leão. Claro, essa decisão exige análise técnica, ela só se torna realmente vantajosa quando o faturamento começa a crescer de forma consistente.

Nesse caso, é cálculo mesmo e por isso recomendo o apoio de uma consultoria contábil, pois será necessário comparar o Carnê-Leão com o Simples Nacional, e essa análise é muito particular para cada profissional. Não existe um único caminho padrão. Vou deixar alguns exemplos para facilitar o entendimento:

📌 Aproveitando o exemplo do carnê leão anterior, onde o corretor faturou R$ 9.200,00

🔹 Sem organização financeira: O corretor não registra despesas nem utiliza o Livro Caixa. → Imposto: R$ 1.840,62 de IR + R$460,00 de ISS = R$ 2.300,62 (25% do faturamento)

🔹 Com organização + contador: O corretor aproveita todas as despesas dedutíveis e contrata um contador por R$ 200,00 em média. → R$ 535,88 de IR + R$ 200,00 de Honorário + R$ 460,00 de ISS = R$ 1.195,88 (13% do faturamento)

🔹 Com organização, sem contador: O corretor faz o controle sozinho e aproveita todas as deduções. → R$ 535,88 de IR + R$460,00 de ISS = R$ 995,88 (10,82% do faturamento)

🔹 Com CNPJ (Simples Nacional): Imposto sobre R$ 9.200,00 é de R$ 552,00 mais o Honorário contábil (obrigatório para empresas) no valor médio de R$ 350,00 → Custo total: R$ 902,00 (9,80% do faturamento)

✍ Conclusão:
   Como vemos, tudo depende de vários fatores e esses fatores são individuais. Neste cenário hipotético, a melhor opção é o Carnê-Leão se o não precisar pagar a um contador, caso precise do contador a melhor opção seria o CNPJ.

🔎 Minha recomendação:
   A partir de R$ 5.000,00 mensais, já vale a pena fazer um acompanhamento contábil para avaliar o melhor momento de abrir um CNPJ e evitar pagar mais imposto do que o necessário.

A maioria dos corretores encara a gestão fiscal como um fardo. Mas quem muda essa mentalidade e transforma o controle tributário em ferramenta estratégica, sai na frente.

✅ O que significa usar a gestão fiscal a seu favor?

• Pagar menos imposto de forma legal
  Usar o Livro Caixa, deduzir despesas corretamente, escolher o regime tributário ideal

• Ter clareza sobre seus números
  Saber exatamente quanto entra, quanto sai e quanto sobra

• Tomar decisões com base em dados
  Saber quando abrir um CNPJ, contratar equipe, investir em marketing ou expandir

• Evitar surpresas com o Fisco
  Estar em dia com obrigações, evitar multas e dormir tranquilo

🚀 Como transformar isso em crescimento?

• Organize sua rotina financeira
  Use planilhas, apps ou sistemas para registrar receitas e despesas

• Aproveite todas as deduções legais
  Transporte, publicidade, INSS, serviços contratados. etc, tudo isso pode reduzir seu IR

• Planeje sua migração para CNPJ
  A partir de R$ 5 mil mensais, já vale a pena acompanhar e comparar os regimes tributários

• Conte com apoio contábil estratégico
  Um bom contador não é só para cumprir obrigações ele pode te ajudar a crescer com inteligência fiscal

📌 Resumo: A gestão fiscal não é um custo. É um investimento na sua liberdade, no seu lucro e no seu crescimento.

Os dados são o novo petróleo, nessa era digital.

Agradeço pela confiança, parceria e dedicação em buscar uma gestão financeira mais inteligente e estratégica.

Meu propósito é elevar não só os números, mas também os resultados e a tranquilidade de cada profissional que caminha conosco. Conte sempre comigo para transformar sua contabilidade em uma aliada do crescimento.

📈 Elevar é mais que calcular. É construir futuro.

Contador Diego Cruz
Elevar Soluções Contábeis